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關于《西秀區農村“房地一體”不動產確權登記發證工作實施方案》的政策性解讀
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一、出臺背景

為維護農村集體經濟組織和農民的合法權益,穩步推進農村“房地一體”不動產確權登記發證工作,根據《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)、《省人民政府關于做好村莊規劃加強農民建房和宅基地管理促進新農村建設的意見》(黔府發〔2017〕24號)、《省自然資源廳關于加快推進農村房地一體宅基地、集體建設用地確權登記工作的通知》(黔自然資函〔2019〕570號)等文件精神,在建立和實施不動產登記制度的前提下,將農房的集體建設用地上的建筑物、構筑物一并納入確權登記范圍,實現統一調查、確權和登記發證。結合我區實際,出臺《西秀區農村“房地一體”不動產確權登記發證工作實施方案》。

二、重大意義

開展農村“房地一體”不動產確權登記,一是維護農民合法權益、促進城鄉統籌發展的需要。推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證中,將農房一并納入不動產登記,為形成覆蓋城鄉房地一體的不動產登記體系打開了通道。二是保護農民合法性財產的需要。農房納入不動產登記,將為擴大農民財產性收入提供法律依據和政策保護。農房作為農民最主要財產,除了居住,既不能抵押擔保,也難以轉讓受益。如今,將農房與宅基地一起并入不動產登記,房地一體,就使落實中央提出的“選擇若干試點,慎重穩妥推進農民住房財產權利抵押、擔保、轉讓”要求,在法律和政策體系中向前推進了一大步。三是促進完善真正統一的不動產登記體系建設,為城鄉一體化發展提供產權基礎的需要。以前不動產登記,主要指城市房屋與土地,較少提到農村宅基地及集體建設用地的確權登記,致使侵占、擠占、違法廉價占用農村土地的事件時有發生。現在,將包括農房在內的不動產進行統一登記,既有利于保護農民權益,也是建立城鄉統一土地市場和不動產體系的基礎。有助于建立健全不動產登記制度,形成覆蓋城鄉房地一體的不動產登記體系,進一步提高政府行政效能和監管水平。

三、主要內容

《西秀區農村“房地一體”不動產確權登記發證工作實施方案》分工作目標、工作任務、基本原則、工作內容、工作要求五大部分。

工作目標:以登記發證為主線,依照不動產統一登記要求,實現統一調查、統一確權、統一登記發證。

工作任務:一是加強宅基地和集體建設用地調查。獲取每宗地的權屬、界址、面積和用途等信息,形成完整的地籍調查成果。二是開展農村房屋調查。依據《農村地籍和房屋調查技術方案(試行)》,全面查清農村集體建設用地每宗土地范圍內建筑物、構筑物的位置、面積、權屬等基本情況,形成完整的房屋調查成果。三是開展確權登記發證。依據有關法律法規和政策,規范確認農村“房地一體”宅基地和集體建設用地使用權主體及登記發證面積。四是建設城鄉一體的不動產登記數據庫及信息管理系統。在建設農村地籍調查登記發證數據庫的基礎上,依據《不動產登記數據建庫標準》等要求, 建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的不動產登記數據庫及信息管理系統,實現國土、規劃等單位信息共享,規范農村“房地一體”管理。

基本原則:一是統籌兼顧,加快推進。以服務和支撐登記發證工作為切入點, 統籌兼顧,積極穩妥推進宅基地、集體建設用地使用權以及農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物確權登記發證工作。二是規范調查,依法登記。以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則,依據相關技術規定,查清農村宅基地和集體建設用地上每宗土地和房屋的權屬、界址、面積和用途等,形成完善的地籍和房屋調查成果;按照不動產登記規定的內容、程序和要求,依法進行登記。三是便民利民,維護穩定。進一步優化職能、提高行政效率、建立完善配套服務平臺、辦事流程,統籌進行“房地一體”調查,減少重復調查、登記和資源浪費。

工作內容:嚴格依照《不動產登記暫行條例》和有關法律法規,遵循“權屬合法、界址清楚、面積準確”的要求進行登記。

(一)嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外,農村村民一戶申請第二宗或多宗宅基地使用權及房屋所有權登記的,只調查統計,不確權發證。

(二)嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的,只調查統計,不確權發證。

(三)嚴格執行宅基地用地面積標準。宅基地面積不得超過省(區、市)規定的標準,對宅基地超占面積的,在辦理登記時按下列情況處理:

1.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前,農村村民建房占用的宅基地,在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的,可以按現有實際使用面積進行確權登記,經村民委員會(或社區)公告期滿30日無異議的,由村民委員會(或社區)出具權屬來源證明后登記發證。

2.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止,農村村民建房占用的宅基地,超過當時我省規定的面積標準的,超過部分按當時國家和省的有關規定處理后,可以按實際使用面積進行確權登記。

3.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后,農村村民建房占用的宅基地,超過當時占用的面積標準的,按照實際批準面積進行登記。其面積超過我省規定標準的,可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積,待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定作出處理,并按照規定的面積標準重新進行確權登記。

(四)對未經批準或超出批準面積違法建房占用的宅基地(符合建房條件及確權原則)按以下辦法處理:

1.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止,未經批準或超出批準面積違法占用土地建房的,每平方米處罰5至10元后,可以按實際使用面積進行確權登記。

2.1987年1月1日至1998年12月31日新《中華人民共和國土地管理法》實施前,未經批準或超出批準面積違法占用土地建房的,耕地每平方米處罰10至20元,非耕地每平方米處罰5至10元,處罰后補辦用地手續,每戶宅基地面積不得超過170平方米,根據用地手續批準和補辦的面積確認宅基地使用權。

3.1999年1月1日至2011年12月31日止,未經批準或超出批準面積違法占用土地建房的,耕地每平方米處罰20至30元,非耕地每平方米處罰10至15元,處罰后補辦用地手續,補辦手續必須符合城鄉規劃,每戶宅基地面積不得超過130平方米,根據用地手續批準和補辦面積確認宅基地使用權。

(五)不予登記發證的情形:

1.不符合土地利用總體規劃或村鎮建設規劃的;

2.土地違法違規行為正在處理的;

3.土地權屬有爭議的;

4.地上住宅房屋權屬不清的;

5.因依法查封地上建(構)筑物和其他附著物等原因限制土地權利的;

6.除繼承外,農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的;

7.城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的;

8.土地管理政策法規規定的其他情形。

四、重點亮點

開展西秀區農村“房地一體”不動產確權登記發證工作,及時開展試點工作登記發證,引導村民自覺申請不動產登記,保護自身不動產登記的合法權益。提高我區村民對國家開展不動產統一登記的知曉度,增強村民主人翁的責任意識。為全區農村房屋的住房財產提供抵押、登記等試點工作發揮示范引領作用,以便全區推廣。同時,按省市要求,按時完成全區農村房地一體宅基地、集體建設用地確權登記工作。

 

 

 

                   

                       

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